Utleie, videresalg og fond: 7 måter å tjene penger på eiendom
Miscellanea / / August 22, 2022
1. Leie ut en leilighet
Metoden er enkel, men det er viktig å handle innenfor loven. Det første trinnet er en kontrakt. For både langtidsleie og daglig utleie trenger å konkludereCivil Code of the Russian Federation. Kapittel 35 Å leie en bolig skriftlig kontrakt med arbeidsgiver. Dette for å beskytte økonomi og eiendom i tilfelle leietaker skader møblene eller begynner å frigi leiligheten uten din viten. Uten kontrakt vil det være vanskelig å argumentere og søke erstatning. En annen måte å sikre deg økonomisk - taCivil Code of the Russian Federation. Artikkel 329 Måter å sikre oppfyllelse av forpliktelser nye leietakere har depositum og spesifiser i kontrakten i hvilke tilfeller beløpet ikke skal tilbakeføres til leietaker.
Det andre viktige punktet er skatter for å leie en leilighet. EnkeltpersonerSkatteloven artikkel 224. skattesatser betale 13%, IPDen russiske føderasjonens skattekode artikkel 346.20. skattesatser forenklet - 6%. Hvis dette ikke gjøres, er det fare for fintDen russiske føderasjonens skattekode artikkel 122. Manglende eller ufullstendig betaling av skattebeløp (avgifter, forsikringspremier) — fra 20 til 40 % av det ubetalte skattebeløpet. Det frigjør ikke gjelden selv.
Leie ut en ekte og fullt betalt leilighet, og bolig kjøpt med boliglån. Men vi må ta hensyn til etterspørselen i eiendomsmarkedet og priser fra bankene. La oss si at hvis husleiekostnadene synker med 4 %, og boliglånet spiser ytterligere 3 % per år av avkastningen, kan du være i minus. Dette gjelder spesielt nå, ettersom eiendomsprisene og boliglånsrentene har skutt i været i løpet av våren.
2. Organisere fremleie av leid bolig
Området du leide kan være ta om igjenDen russiske føderasjonens sivilkode artikkel 615. Bruk av leid eiendom til en annen person. I dette tilfellet trenger du ikke kjøpe en leilighet, men det er viktig å innhente samtykke fra eieren og fikse det i den primære leieavtalen.
Det er to måter å tjene penger på her:
- Leie ut en del av lokalet. La oss si at du leier en toroms leilighet og setter en person til i et ekstra rom.
- Leie ut den leide plassen under fravær. Finn en midlertidig leietaker for bolig for en ferie eller forretningsreise.
I tillegg kan kostnadene ved en fremleie økes på grunn av fravær av forpliktelser. Primærleietaker er fortsatt ansvarlig overfor eier for eiendommens tilstand og rettidig betaling, og fremleietaker trenger ikke å bekymre seg for dette.
Av hensyn til sikkerheten er det også viktig å inngå en avtale tilsvarende den som lages ved utleie av bolig. Den eneste nye betingelsen er at gyldighetsperioden for dette dokumentet ikke kan overstige vilkårene for det primære.
3. Invester i næringseiendom
Det er ikke nødvendig å bruke titalls eller hundrevis av millioner, eller kanskje til og med milliarder av rubler for å åpne et kjøpesenter eller gjøre en leilighet i første etasje til en butikk eller kafé. Du kan investere i næringseiendom med et relativt lite beløp på hånden gjennom aksjefond (UIF). De samler inn midler fra investorer og investerer dem, og i bytte får fondsdeltakerne en andel – en verdipapir som bekrefter eierskapet. Verdipapirfond kan håndtere ulike eiendeler - aksjer, obligasjoner, forretninger og faktisk næringseiendom.
Avhengig av likviditeten til eiendelen, det vil si evnen til raskt å selge den, er aksjefond åpne, intervall, utveksling og lukkede. Eiendomsfond er vanligvis bare lukkede: det er ganske enkelt å kjøpe aksjer når som helst i bankapplikasjoner, men å tilbakebetale dem etter lukking (fristene angis umiddelbart). Det vil være mulig å gå ut av fondet tidligere enn planlagt dato kun ved å videreselge andelen til en annen person.
Yield her gir en endring i verdien av aksjen: den vokser sammen med prisen på eiendom og avgifter fra leietakere. Hyppigheten av betalinger avhenger av strategien til det lukkede aksjefondet:
- Hvis fondet investerer i næringseiendom under oppføring, vil det være mulig å tjene penger først etter igangsetting. Inntil aksjen er solgt vil ingen penger krediteres kontoen.
- Kjøper fondet ferdige eiendommer, får aksjonærene midlertidig leieinntekt hvert kvartal. Det er ikke nødvendig å vente på innløsning av andelen for å få inntekt. Kontrakter med leietakere inngås for en lang periode (fra 5 til 15 år), noe som sikrer stabilitet i betalinger.
Uansett, etter at fondet stenger, selges eiendommen og pengene fordeles mellom investorer. Beløpet på det første innskuddet øker på grunn av overskuddet fra økningen i prisene på objekter.
Det er risiko ved denne måten å tjene penger på. For eksempel kan tidlig uttreden av leietakere eller en nedgang i markedsverdi på eiendom påvirke lønnsomheten. For at aksjen skal være stabil, må du studere fondet nøye før du kjøper: sjekk historien, anmeldelser, se hvilke kunder det jobber med.
Å investere i eiendom gjennom et lukket investeringsfond er enkelt med forvaltningsselskapet "Moderne eiendomsfond"- den har operert på det russiske markedet siden 1996. MC forvalter nå fem lukkede fond som kjøper og leier varehus, kjøpesentre, kontorer og andre dyre og lukrative lokaler.
Kostnaden for minimumsbidraget er 100 000 rubler. Det er billigere enn et fullverdig kjøp av næringseiendom, i tillegg er det mindre energikrevende: valg av lokaler, kommunikasjon med leietakere, dokumentasjon - alt dette overtas av forvaltningsselskapet. Eieren av andelen på dette tidspunktet mottar ganske enkelt inntekt. Investeringsperioden i lukkede verdipapirfond er fra 5 til 10 år. Andelseiernes rettigheter er også garantert av et spesielt depot: det fører journal over rettighetene til andeler i mange fond og forvaltningsselskaper samtidig.
Før du kjøper eiendom i Storbritannia "Moderne eiendomsfond» gjennomfører en vurdering av investeringsrisiko og fem typer revisjoner, inkludert tekniske og juridiske, - velger kun objekter av høy kvalitet. I tillegg vurderer selskapet attraktiviteten til eiendom for ankerleietakere, det vil si store selskaper og føderale nettverk, som markedsplasser. Risikoen for at de ønsker å bryte en langsiktig kontrakt og forlate nettstedet er mindre enn for en liten og kun utviklende virksomhet.
Bli en investor
4. Selg den "drepte" leiligheten videre
Det er nok leiligheter på det sekundære eiendomsmarkedet med dårlige reparasjoner, nødkommunikasjon eller lovbrudd. På grunn av problemer er kostnadene deres vanligvis lave - selv om beliggenheten er god og opptakene er imponerende. Du kan tjene penger på slik eiendom hvis du fjerner alle manglene og legger ut for salg til markedspris.
I dette tilfellet må du på forhånd vurdere evnene dine og graden av problematiskhet til leiligheten. For å få det til et attraktivt utseende, må du bruke energi, investere i etterbehandlingsmaterialer, rørleggertjenester, leie en advokat og ordne dokumenter. I tillegg må du handle raskt etter kjøpet: det er en risiko for at under reparasjon og løsning av andre problemer vil markedsverdien av bolig falle og slette alle potensielle fordeler.
5. Kjøp en leilighet i et hus under bygging
På byggestadiet koster boligen mindre, og når leiligheten er klar kan du selge den videre for mer og vinne på differansen i pris. I dette tilfellet inngås en aksjeavtale - ervervetFøderal lov nr. 214-FZ av 30. desember 2004 "Om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og andre eiendomsobjekter og om endringer i visse russiske lover Føderasjon". Artikkel 4 Avtale om deltakelse i fellesbygg eiendomsrett, ikke selve leiligheten. For å unngå problemer med utvikleren, må du på forhånd sørge for at teksten i dokumentet angir vilkårene for igangkjøring, vilkårene for utlevering av nøklene og betingelsene for kompensasjon. Med sistnevnte vil det være lettere å løse problemer hvis det endelige boarealet viser seg å være forskjellig fra det som er angitt i kontrakten når det gjelder opptak eller andre forhold.
I tillegg, før du kjøper, er det viktig å nøye vurdere historien og omdømmet til utbyggeren - ellers er det fare for å løpe inn i en langsiktig konstruksjon eller bare få en mislykket leilighet. For å gjøre dette, må du studere dokumentene på utviklerens nettsted, bryte dem inn Samlet informasjonssystem for boligbygging og arkivskap for voldgiftssaker, samt lese kundeanmeldelser.
6. Invester i pantesikrede verdipapirer (MBS)
Pantelånssikrede verdipapirer - obligasjoner, produsertFøderal lov "On Mortgage Securities" datert 11. november 2003 N 152-FZ banker. Arbeidsordningen er som følger: kunden til banken tar penger fra ham for å kjøpe eiendom, og banken utsteder verdipapirer for samme beløp og sender dem til børsen, hvor de kjøpes av investorer. Banken vinner i dette tilfellet ved å kompensere midlene brukt på å utstede et lån, og investoren mottar garantert inntekt: overskuddet er fast og drypper en gang i kvartalet eller seks måneder fra rentene som banken betaler kreditor.
Den største ulempen med denne metoden er langsiktig: du kan ta ut innskuddet først etter at boliglånet er betalt i sin helhet, og dette er vanligvis flere tiår. I tillegg er det en risiko for at låntaker ikke klarer å betale boliglånet i det hele tatt. Men beløpet på innskuddet kan være hvilket som helst: det er ekte å kjøpe ICB for 1000 rubler. Og de selges på børser - du trenger ikke gå hvor som helst og samhandle med tredjeparter for å kjøpe.
7. Kjøp utviklerobligasjoner
Utviklere kan nå ikke bruke midlene til aksjeeierne til å bygge nye hus – pengene er på deponeringskontoer. Og de trenger finansiering, så de utgivelseVerdipapirer i stedet for murstein: hva du trenger å vite om utviklerobligasjoner / RBC obligasjoner: investorer kjøper dem, det vil si at de gir midler til gjennomføring av prosjekter, og utvikleren returnerer deretter pengene, men med renter.
UtbytteVolumet av plasserte obligasjoner av utviklere i Russland nesten doblet seg i løpet av året / TASS her er høy - 10-15%, men det er mange risikoer. Hvis for eksempel etterspørselen etter boliger i nybygg avtar, vil salgstallene til bedrifter falle - det vil ikke være penger til å betale renter.
Kjøp av aksjer i et lukket aksjefond er en pålitelig måte å tjene penger på eiendom. Det er få risikoer her, fordi overskuddet ikke dannes fra en, men fra to kilder - kostnadene for leie og endringer i markedsprisen. Inntekter fordeles mellom aksjonærene en gang i kvartalet. ZPIF Management StrategiModerne eiendomsfond” innebærer kjøp av kun bygde og allerede leide objekter, så investorer begynner å motta fortjeneste fra andelen umiddelbart. Og deres potensielle lønnsomhet er ikke lavere enn VOD - omtrent 15% per år.
Du kan bli investor i næringseiendom på nettsiden og på kontoret til forvaltningsselskapet "Moderne eiendomsfond». Ansatte vil hjelpe deg med å velge riktig fond, utarbeide dokumenter og gjøre innskudd.
Lære mer