Hvordan lage en leieavtale

Bare gjør en reservasjon: i denne artikkelen vil vi fokusere nettopp på kontrakten for kommersiell utleie av lokaler, som er styrt av Kapittel 35 av Civil Code og delvis Kapittel 5 i Housing CodeDet er å ansette en enkelt leilighet. I loven er det en forskjell mellom å ansette kontrakt (som er en naturlig person) og utleie (som er en juridisk enhet). Men i vanlig tale ordet brukes veletablert "leie". Derfor, i materialet for enkelhets skyld, vil vi bruke begge begrepene - "ansette" og "leie" - som tilsvarende.

dokumenter

Ikke i noe tilfelle ikke nøl med å spørre utleier å gi en komplett pakke av dokumenter:

• pass;
• nødvendigvis en firmaattest av eiendomsrett til leiligheten;
• Valgfritt: betalte kvitteringer for nytte betalinger (for å være sikker på at den ikke har noen gjeld) og et utdrag fra huset til folk som er registrert på huset.

Dersom eierne av leiligheten noen få, er samtykke fra en av dem ikke er nok, må du innhente samtykke fra alle. Kanskje tre scenarier:

1. Fest en skriftlig samtykke fra alle medeiere.
instagram viewer
2. En medeier inngår en kontrakt med en fullmakt fra den andre.
3. Ved avslutningen av kontrakten alle eierne er til stede i person (hvis kontrakten står det at leiligheten er til leie på samme tid alle eierne).

Fra folk som ikke er eiere, men er registrert i huset, slik det kreves skriftlig samtykke. Ellers kan de hevde sine rettigheter til enhver tid, og du må snarest søke etter nye boliger.

Siden vi snakker om å ansette en leilighet, så arbeidsgiver - et individ. Derfor er det nødvendig å ta et pass. Hvis du skal bo i en leilighet mer enn en, så pass data av andre (tredje, femte), er leietaker også nødvendig.

Kontrakten for leie av fast eiendom underlagt statlig registrering. Med unntak av den avtalen som er inngått i mindre enn ett år.

tid

Arbeidsavtalen kan være kort sikt (inntil ett år) og lang sikt (fra ett til fem år). Dersom kontrakten på perioden er ikke et ord, er det antatt at han ble fengslet for en maksimal periode på fem år. Den største forskjellen mellom langsiktige og kortsiktige kontrakter - betingelsene for utkastelse.

kortsiktig kontrakt

Eieren kan foreskrive en periode hvor kontrakten kan sies opp av partene på forhånd. Dersom en slik periode ikke er angitt, betyr det ikke har rett til å kaste ut leietakere før utløpet av kontrakten. Men på slutten av denne perioden, eieren bestemmer seg allerede til å fortsette å ta en leilighet med de samme leietakere eller søke andre.

langsiktig avtale

Til en del med leietakere til eieren mye vanskeligere. Ved utløpet av kontrakten utleier kan ikke bare slå seg inn i en leilighet for noen andre hvis han ikke ble varslet av hans ønsket leietaker ikke mindre enn tre måneder før utløpet av kontrakten, er det antatt at kontrakten forlenges automatisk for den gamle forhold.

Dersom utleier sier at han ikke lenger planer om å overlevere eiendommen, må leietakerne flytte ut. Men i dette tilfellet han egentlig ikke kan ta leiligheten i minst ett år, ellers tidligere leietakere har rett til å gå til retten og kreve erstatning for skader.

I motsetning til utleier, kan leieren si opp kontrakten når som helst uten forklaring.

Leilighetens tilstand og eiendom

Reparasjoner og forbedringer

Brennende spørsmål: hvem gjør reparasjoner? Vanligvis kontrakten er formuleringen om at "etter utløpet av leiekontrakten leietakerne er forpliktet til å returnere lokalene i samme form som det ble gitt." Derfor bør kontrakten være umiddelbart tyder på at du kan endre i en leilighet og hva som ikke.

I tillegg uten samtykke fra eieren av leietakerne har ingen rett til gjenoppbygging og rehabilitering av lokalene. For eksempel kan reparere ikke bare ta og rive innvendige vegger og utvide døråpningen.

Hvis reparasjonen kan utføres, er kontrakten nødvendig å foreskrive, bør hvor mye reduseres leier. Hvis indikasjonen ikke er det, kan en situasjon oppstå som du selv vil reparere alt, og eieren rett og slett nekte å dekke dine utgifter.

Alle reparasjoner og utgifter på den - på skuldrene av leietaker. Det er ikke bare opprettholder orden i leiligheten, men også er ansvarlig for sikkerheten til eiendommen.

Overhaling av utleier bør gjøre, og alle utgifter dekkes av ham (med mindre annet er spesifisert i kontrakten). Hvis utleier ikke viser interesse for overhaling når det er nødvendig, har du fjerner eiendom rett til å:

• uavhengig utføre overhaling, fastsatt ved kontrakt eller forårsaket av tvingende nødvendig, og med utleieren å gjenopprette kostnadene;
• kreve en tilsvarende reduksjon av leie;
• å kreve kansellering av kontrakten og skader.

Når du gjør reparasjoner eller kjøpe noe nytt i en flyttbar leilighet, juridisk sett, du kan gjøre forbedringer. De kan være separabel og uatskillelige. For eksempel, hvis leietaker for egen regning stiller inn klimaanlegget eller varmeapparatet (og utleier ikke redusere husleien og dekker ikke kostnadene), er det rett å ta dem med seg.

Bygslet forbedringer, for eksempel ny tapet, uten zaberosh uten å ødelegge utseendet på leiligheten. Derfor kan leietaker kreve refusjon av sin verdi når kontraktsperioden utløper. Men kravet er oppfylt i saken, dersom kontrakten spesifiserer at utleier ikke har innvendinger mot denne forbedringen.

betingelse av eiendom

Utleier skal gi leietaker en eiendom i god stand. Dette betyr at hvis noe hindrer deg å bruke leiligheten, må utleier fikse dette årsaken egen regning. Selv en som han ikke visste på tidspunktet for levering av leiligheten. For eksempel, du flyttet inn, og ble overrasket over å finne at alle rørene har lenge råtnet og vask i dusjen er rett og slett umulig. Utleier må fylle dette gapet så snart som mulig og helt gratis. Hvis den ikke gjør det, kan du enten fjerne årsaken til sin egen og for å kreve refusjon eller å avslutte kontrakten.

Advarsel: utleier må fikse egen bekostning bare de ulemper som hverken han eller du kjenner.

Hvis inspeksjon av leiligheten du se at det er noe som ikke fungerer, eller du har blitt advart om dette på forhånd, har du din rett - til å godta en slik tilstand eller se etter et bedre alternativ.

Også advokater anbefaler at i tillegg til avtalen om å gjøre loven av mottak leiligheter. Som det er foreskrevet tilstand av møbler, avløp, gulv, vinduer og andre ting. Deretter vil dette bidra til å unngå tvister om kvaliteten på reparasjon og møbler. Of course, i leiligheten til den gamle sovjetiske møbler og utstyr uten dette kan du ikke gjøre. Men eieren, forhandleren innkvartering med dyre møbler og hvitevarer, er interessert i det faktum at hele eiendommen tilbake til den i god stand, så det kan også legge ved bilder av eiendommen og sjekker bekrefter hans kostnaden. Naturlig demping selvfølgelig tatt hensyn til. Men for den ødelagte TV-skjermen leietaker vil måtte betale.

Ta hensyn til noe slikt som en "felles ansvar", hvis du leier en leilighet med noen i clubbing. Dersom kontrakten ikke gir for solidaransvar klausulen, vil hele ansvaret bæres av den som avsluttet kontrakten. Det er hvis du uforsiktig nabo at noe vil bryte, og kontrakten kostnad registrert bare du, og da må betale for deg.

leie

Avtalen innebærer at grunnloven, vilkårene og betingelsene i leiebeløpet. Hvis spesifikke instruksjoner om at nei, er det antatt at de ligner på de som vanligvis brukes når leie en tilsvarende eiendom: i tilfelle av leiligheten er en solid mengde av betaling hver måned.

Hvis utleier spør umiddelbart for å gjøre betaling for 2-3 måneder i forveien eller pant, i kontrakten er det nødvendig å registrere seg.

Dokumentet bør også angi hvor ofte og i hvilken grad utleier kan heve avgiften. I praksis øker vanligvis faste leien hvert år opp til 10% av den opprinnelige verdien. Men alt dette er på skjønn av partene.

Dersom kontrakten er ikke en slik klausul er inkludert, har utleier fortsatt rett til å heve leien, men det kan bare gjøres en gang i året. Dessuten må han varsle leietaker på forhånd skriftlig. Dersom de nye forholdene ikke var fornøyd, kan han heve kontrakten ensidig.

Leietaker har også rett til å kreve en reduksjon i leien, hvis dette skyldes forhold utenfor selskapets kontroll, vilkårene for de leide lokaler forverret.

i tillegg

Snakk med eieren om alle detaljene. Du vil sannsynligvis nødt til å møte ofte. Han bekymret seg for sin leilighet, bekymre deg om kvaliteten på overnatting, så lære å forhandle og sette alt dette muntlig avtale i dokumentet.

Sjelden, men det skjer ubehagelig situasjon: noen ganger eiere liker å gå uten forvarsel, selv i fravær av beboere og flere ganger i måneden. Dette er årsaken til oppsigelse av kontrakten med kompensasjon av leietaker flytting utgifter. For å unngå dette, er å legge en linje til enighet om hvor ofte eieren kan ha skal vises, om å advare deg om det på forhånd er nødvendig, og angi forbud mot spontane besøk til din no.

Lær hvordan utleier gjelder gjestene, til dyret, og angi dette i kontrakten.

Bare forhandle og fikse alle detaljene den saks skyld, vil begge parter kunne leve uten konflikt og uten for mye bekymring.

Oppsigelse av kontrakten i retten

Vi har allerede snakket om det faktum at utleier er ikke lett å del med leietaker, den viktige rollen type kontrakt. Men arbeidsgiver har rett til å si opp avtalen når som helst, men med en betingelse: han må varsle utleier av hans ønske for de tre månedene i skriftlig.

Men noen ganger er enige om menneskelig umulig, og til den ene siden er det bare én vei ut - å søke rettferdighet gjennom domstolene, og for å heve avtalen.

På anmodning fra utleier kontrakten kan avsluttes for tidlig av retten i tilfeller hvor leietaker:

• Den bruker eiendommen til et vesentlig kontraktsbrudd, eller med gjentatte brudd;
• forverrer eiendommen betydelig;
• mer enn to ganger på rad ikke betaler husleien i tide,
• ikke overhaling av eiendommen innenfor den tid som er fastsatt i kontrakten, dersom kontrakten overhaling er ansvaret til leietaker.

Utleier kan si opp avtalen i retten, bare hvis det er skriftlig krever leietaker å eliminere brudd.

På anmodning fra leietaker leiekontrakt kan være for tidlig avsluttet av retten i tilfeller hvor:

• utleier gir ikke varer eller skaper hindringer for å bruke eiendommen i sin helhet;
• egenskap har feil som ikke ble fastsatt ved huseier i kontrakten, var ikke tidligere kjent å leier og kunne ikke påvises under inspeksjon av egenskapen;
• utleier ikke gjøre større reparasjoner til eiendommen er spesifisert i kontrakten, eller en rimelig tid;
• eiendom på grunn av omstendigheter utenfor kontroll av leietaker i en tilstand uegnet for bruk.

Ved avslutning av leie leieren plikt til å returnere egenskapen til utleieren i den samme tilstand i hvilken den har mottatt, idet det tas hensyn normal slitasje eller i den tilstand som er fastsatt ved kontrakten.

I konklusjonen, anser vi ytterligere to viktige poeng.

Hvis utleier gir eller selger eiendommen utleid, leieavtalen den stopper. Med andre ord, når en person kommer inn og sier: "å flytte ut, selge jeg en leilighet," - er ulovlig. eierskifte ikke innebærer oppsigelse av kontrakten for å leie bolig.

Om nødvendig kan du endre leietaker (leietaker). Det vil si, dersom kontrakten er inngått for en mann, og han for eksempel går til Nordpolen på en lang tur, kan du endre leietaker på sin kone med hans samtykke. I dette tilfellet kontrakten forblir den samme, på samme vilkår, begrepet fortsetter å strømme og kan ikke tilbakestilles. Men det kan bli kvitt byråkrati, hvis det er noen problemer (for eksempel hvis du må avbryte en kontrakt eller noe å samle gjennom domstolene).